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個人の皆様へ

不動産はまったく同一のものが存在しないと言われています。

隣接する土地同士でも、接面状況、広さ、形状等で価格が異なる可能性があります。

同じ広さでも、立地によって価格が異なります。

なぜ、不動産の鑑定評価が必要か?

不動産は、土地のみでなく土地上の建物を含む場合や、借地等の所有権とは異なった権利が存在します。土地のおおまかな時価の把握は可能ですが、それで解決できるでしょうか?

不動産業者の査定でも金額は出ますが、売りたい場合と買いたい場合では金額が異なる場合があります。また、不動産業者の査定では、公的機関に出す相続の時などで必要になる資料としては利用できません。

売買や相続に際して、注意したいところは価格の妥当性です。宅地の場合は、地価水準を把握するうえで、以下の価格を参考に求めることができます。

  • ①固定資産税評価額・・・1月1日時点の時価の7割目安
  • ②相続税路線価・・・1月1日時点の時価の8割目安
  • ③地価公示標準地の公示価格・・・1月1日時点の時価
  • ④地価調査基準地の標準価格・・・7月1日時点の時価

たとえば、①の評価額が11,798,655円であったとするならば、0.7で割り戻して、時価水準が約1,685万円程だと推定することができます。ただし、各土地の個別的要因(※1)が画一的な基準によって求められているため、必ずしも市場での時価と一致しているとは言えません。

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②の相続税路線価については、相続時の課税のために、道路ごとに価格(㎡単価)が記載されてあり、インターネットで全国の路線価が閲覧可能となっています。
しかしながら、この価格は個別的要因(※1)が標準的な土地の金額であるため、たとえば、㎡単価38万円×300㎡÷0.8=1億4,250万円となりますが、概ね時価の目安となる場合と、ならない場合があります。個別的要因が同程度の土地であれば、時価の目安となりますが、前記①と同様に必ずしも市場での時価と一致しているとは言えません。また、路線価の設定がない地域も多くあります。

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1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。

③④については、近くにある場合は、時価の目安になりますが、地点数が少なく、一般の方が判断するには難しいことも多く見受けられます。また、上記の①~④の価格については、公表されるまでに3か月~6か月程のタイムラグがあり、時価が知りたい時点と1年以上の開きが生じる場合があります。 ※1…角地、規模が大きい・小さい、間口が狭い、不整形な形である、道路との高低差がある等

宅地以外の農地や山林等は固定資産評価額等からの時価の推定はほぼ不可能で、中古の建物の価格については、建築当時の設計図書や見積書があれば、ある程度の推定は可能ですが、仕様状況等により市場価格が変動します。同族間での売買、役員所有の不動産を法人へ売却する場合や、関連会社間での売却等にあたっては、取引価格に恣意性が疑われることから、不動産売買価格の透明性・公平性を説明する必要が生じることとなり、特に税務上では、厳しいチェックが行われることとなります。

不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいた、不動産の鑑定評価を行う専門家です。適正な時価で売買されたことを証明するために、鑑定評価を活用されてみてはいかがでしょうか?

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